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沈陽市國家稅務局關于印發外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法的通知

沈國稅發〔2005〕324號 頒布時間:2005/10/28 12:12:41

沈陽市國家稅務局關于印發外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法的通知
沈國稅發〔2005〕324號
 
各區、縣(市)國家稅務局:
    現將《沈陽市外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法》印發給你們,請遵照執行。
 
二OO五年十一月二日 
 
沈陽市外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法
    根據《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》(國稅發[2001]142號)和《遼寧省國家稅務局轉發國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》(遼國稅外[1998]205號)的規定,結合我市房地產行業的經營特點和外商投資企業(以下簡稱企業)從事房地產開發經營在所得稅管理上存在的實際問題,特制定本管理辦法,內容如下:
    一、從事房地產經營業務的企業,預售房地產取得的預收款(含定金,不包括向購房者收取的誠意金),應統一按10%的預計利潤率計算納稅所得額,按季預繳企業所得稅。企業應在該項目符合“銷售開始”的條件后,對預收款收入進行結算。對于多項目開發的企業,如前期完工項目發生虧損,以后各期項目取得預收款仍應按規定預征所得稅,企業發生的虧損可用以后各期項目實現的利潤進行彌補,彌補期限不得超過五年。
    二、企業應以其當期銷售收入,扣除當期相應成本、費用及損失后的余額,為當期應納稅所得額,依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額,按下列公式計算:
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅
上述公式中“應納稅所得額×適用稅率-已售房產已預征的所得稅”表示當期已完工項目計算的應納所得稅額,“當期預征所得稅”表示當期未完工項目但已取得預收款所計算的應預交所得稅額。
    三、企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日,或者首筆房地產使用權交付之日或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。企業自房地產“銷售開始”,應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用,計算企業年度實際應納稅額。
    四、房地產銷售收入的確定,以權責發生制為原則,具體可根據銷售方式的不同,按以下原則確定:
    (一)采取一次性全額收取房款的,以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。
    (二)采取分期付款或預售款方式銷售的,以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。
    (三)采取以土地使用權或其他財產置換房屋的,以房屋使用權交付對方為銷售收入的實現
    (四)采取銀行提供按揭貸款銷售的,以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日,為銷售收入的實現。
企業應在符合“銷售開始”的條件后,才能根據上述四種銷售方式確定銷售收入,并申報季度、年度所得稅。
    五、企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定,應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用,確定當期成本費用。企業可售單位工程成本費用按下列公式確定:
  可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積
  可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費,拆遷補償費,七通一平、勘察設計等開發前期費用;建筑安裝費;基礎設施費,公用設備、綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。“土地征用及拆遷費”,按各項目征地面積占總征地面積的比例計算,其它費用按各項目建筑面積占總面積的比例計算。
鑒于房地產開發項目工程結算期較長,通常由于合同糾紛等原因,使得建筑安裝、基礎設施、配套設施等部分成本、費用的合法憑證很難取得,導致成本不實。因此該部分成本、費用,企業可向主管稅務機關報送工程合同、購銷協議等資料,并附文字說明;經主管稅務機關審核確認并作備案管理后,嚴格按照與工程進度相匹配的原則先行列支。企業應在“銷售開始”之日起12個月內將其取得的合法憑證向主管稅務機關據實進行申報,逾期未申報的應補繳企業所得稅;待取得合法憑證后,再按規定進行納稅調整。主管稅務機關應嚴格審核合同的真實性、合理性,并設專人管理、專用賬簿登記。
    六、企業發生的綠化、道路等配套設施費;企業以租賃方式取得房租收入;境外企業與企業簽訂房屋包銷協議;投資各方分配房產等有關問題,統一按照《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》(國稅發[2001]142號)的相關規定執行。售后發生的配套設施費預提比例,可由企業提出申請, 主管稅務機關審核同意后執行.
    七、對以往年度已達到“銷售開始”標準的房地產項目,應于2006年4月30日前憑合法憑證,匯算清繳。   
    八、企業在“銷售開始”前取得的預收款收入,應按10%利潤率及33%稅率預繳企業所得稅。企業在“銷售開始”后實現利潤的年度,即為“獲利年度”的開始,可以享受地方所得稅(3%)“免五減三”的優惠政策,待優惠政策享受完畢后,依法按33%稅率全額征收企業所得稅。
    九、對符合本辦法規定應予結轉房地產銷售收入、成本費用而未結轉,造成少繳稅款的;或者提供虛假合同、隱瞞收入、多列支出的企業應按照《征管法》有關規定進行處罰。
 
二○○五年十月二十八日

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