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江蘇地稅解讀"銷售不動產及其附屬物"新規

頒布時間:2012/7/15 12:12:54

江蘇地稅解讀“銷售不動產及其附屬物”新規

    最近,有納稅人咨詢轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售附著于土地或者不動產上的固定資產,該如何納稅的問題,筆者結合國家稅務總局《關于納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產同時一并銷售附著于土地或者不動產上的固定資產有關稅收問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第47號)(以下簡稱47號公告),作了解答。

  一、屬于增值稅應稅貨物的繳增值稅

  47號公告規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售的附著于土地或者不動產上的固定資產中,凡屬于增值稅應稅貨物的,應按照財政部、國家稅務總局《關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅[2009]9號)第二條有關規定,計算繳納增值稅。

  財稅[2009]9號第二條規定,納稅人銷售自己使用過的物品,按下列政策執行:一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產,按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產,按照《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號)第四條的規定執行;小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產,減按2%征收率征收增值稅。

  《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十條規定,下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:(1)用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務;(2)非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務;(3)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務;(4)國務院財政、稅務主管部門規定的納稅人自用消費品;(5)本條第(1)項至第(4)項規定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。

  財政部、國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號)第四條規定,自2009年1月1日起,納稅人銷售自己使用過的固定資產(以下簡稱已使用過的固定資產),應區分不同情形征收增值稅:(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產,按照適用稅率征收增值稅;(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產,按照4%征收率減半征收增值稅;(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產,按照4%征收率減半征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產,按照適用稅率征收增值稅。本通知所稱已使用過的固定資產,是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

  例一,2011年9月,某企業(一般納稅人、增值稅適用稅率17%)將一閑置的不動產轉讓給他人,售價1000萬元,同時一并轉讓附著于該不動產上已使用過固定資產A、B、C,共計人民幣60萬元,其中:固定資產A售價人民幣30萬元(購進時免增值稅)、2009年1月1日以前購進的固定資產B售價人民幣20萬元、2009年1月1日以后購進的固定資產C一臺售價人民幣10萬元。上述固定資產,均已按財務會計制度規定計提了折舊。這筆轉讓業務,該企業如何申報納稅?

  根據47號公告規定,這筆轉讓業務,該企業需要申報繳納轉讓不動產營業稅50萬元(1000×5%);固定資產A增值稅0.60萬元(30×4%×50%)、固定資產B增值稅0.40萬元(20×4%×50%)、固定資產C增值稅1.70萬元(10×17%)。

  提醒注意以下兩點:一是銷售的固定資產必須是附著于土地或者不動產之上,不屬于附著物的則不屬于47號公告的適用范圍;二是銷售的固定資產必須是與土地或不動產同時轉讓,分別轉讓則不屬于47號公告的適用范圍。

  二、屬于不動產的繳營業稅

  47號公告規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售的附著于土地或者不動產上的固定資產中,凡屬于不動產的,應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》“銷售不動產”稅目計算繳納營業稅。

  銷售不動產,是指有償轉讓不動產所有權的行為。根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋〉(試行稿)的通知》(國稅發[1993]149號)的規定,不動產是指不能移動,移動后會引起性質、形狀改變的財產。銷售不動產稅目的征收范圍包括:銷售建筑物或構筑物,銷售其他土地附著物。銷售建筑物或構筑物,是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為,以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物,視同銷售建筑物;銷售其他土地附著物,是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物,是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產,如樹木、莊稼、花草等。銷售不動產適用的營業稅稅率為5%.

  三、未分別核算或核算不清的分稅種核定征收

  47號公告規定,納稅人應分別核算增值稅應稅貨物和不動產的銷售額,未分別核算或核算不清的,由主管稅務機關核定其增值稅應稅貨物的銷售額和不動產的銷售額。

  例二,2011年9月,某企業(小規模納稅人)將一閑置的不動產和附著于該不動產上的固定資產同時一并轉讓給他人,售價共計800萬元,企業未分別核算不動產和固定資產銷售額,這筆轉讓業務,該企業如何申報納稅?

  根據47號公告規定,由主管稅務機關核定其增值稅應稅貨物的銷售額和不動產的銷售額。假如主管稅務機關核定該企業這筆轉讓業務的不動產銷售額是600萬元;固定資產的銷售額是200萬元,那么這筆轉讓業務,該企業需要申報繳納不動產營業稅30萬元(600×5%),轉讓固定資產增值稅4萬元(200×2%)。

  四、其他有關規定

  47號公告規定,本公告施行前已處理的事項不再作調整,未處理事項依據本公告處理。

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