解讀《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》

國稅函[2009]639號《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》解讀

    日前，國稅總局下發《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》，明確了對個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題，簡要內容如下：

    “一、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
　　二、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。
　　三、《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》（國稅函〔2002〕146號）有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：
　　（一）財產租賃過程中繳納的稅費；
　　（二）向出租方支付的租金；
　　（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
　　（四）稅法規定的費用扣除標準。”

    現在是全民皆商的時代，不放過每個賺錢的機會是現代人的特征。將所承租房屋轉租給第三方賺取租金差價的情況也時有發生，針對這類現象，為便于管理和堵塞漏洞，國家稅務總局按照現行個人所得稅有關政策規定，對個人轉租房屋取得的租金收入如何征收個人所得稅，作了明確規定。

    一、首先認定轉租行為是應稅行為。

    二、轉租房屋所支付的租金是轉租行為最大的成本，規定，轉租房屋所支付的租金是允許在個人所得稅前扣除的。但通知要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據，否則，不允許扣除租金。到稅務機關代開發票是個人取得合法憑據的唯一途徑，也就意味著營業稅的流轉稅是規避不了的。
　　三、根據國稅函〔2002〕146號《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》第二條，通知對財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序問題也重新進行了明確。

    “二、關于財產租賃所得計算繳納個人所得稅時稅前扣除有關稅、費的次序問題

　　個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

　　（一）財產租賃過程中繳納的稅費；

　　（二）由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；

　　（三）稅法規定的費用扣除標準。”

    即：在計算財產租賃所得個人所得稅時，應首先扣除財產租賃過程中繳納的稅費；其次扣除個人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；最后減除稅法規定的費用扣除標準，即經上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。