國家稅務總局稽查局關于《進一步做好房地產行業稅收專項檢查工作》的通知
稽便函[2008]42號 頒布時間：2009/1/1 12:12:20
國家稅務總局稽查局關于《進一步做好房地產行業稅收專項檢查工作》的通知
稽便函[2008]42號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局稽查局、地方稅務局稽查局：
房地產行業稅收專項檢查是今年總局確定的稅收專項檢查工作的兩個指令性項目之一。為確保2008年全國房地產行業稅收專項檢查工作取得實效，經研究，現提出如下具體工作要求：
一、切實提高認識，抓好工作落實
從近幾年全國開展稅收專項檢查的情況看，房地產行業存在的涉稅違法問題較為突出。為此，各地稅務機關必予以高度重視，嚴格按照《國家稅務總局關于開展2008年稅收專項檢查工作的通知》(國稅發[2008]9號)和本通知有關要求，認真組織、部署、實施房地產行業稅收專項檢查。各級稅務稽查局要狠抓檢查質量和效率，徹底查清房地產行業存在的涉稅問題。并予以及時處理，真正達到查處涉稅違法行為、規范行業稅收秩序的目的。
二、解剖重點企業，推進全面檢查
一是各省國、地稅局要組織聯合專案組開展重點解剖式檢查。各省國、地稅局要在轄區內2005年至2007年年平均銷售額排名前10位的房地產企業中共同選擇3戶企業進行重點解剖式檢查。檢查中，要對被查企業列支成本費用的票據進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據必須全部進行核查；檢查后，要認真進行案例分析，歸納典型問題，總結檢查經驗，制定詳細的全行業檢查方案，指導全面檢查。各省要將確定的重點檢查企業名單于4月10日前報至總局稽查局(系統工作處)，總局將予以重點督辦。對因客觀原因、確定重點檢查企業名單有困難的，可報請總局稽查局予以確定。
二是各地要將企業自查與重點檢查相結合，確保檢查工作不留死角。各地要以重點解剖式檢查發現的問題為參照，在房地產行業開展全面自查；要認真分析企業自查結果，對自查未達到要求的企業進行重點檢查。
三是在檢查中，各地要同時注重對房地產關聯企業(如建安企業、房地產銷售代理公司等)的延伸檢查。
三、實施查前培訓，確保檢查質量
針對房地產行業的復雜性和特殊性，各地要在檢查前認真組織實施查前培訓。各地要通過培訓，梳理有關政策，講清存在問題，傳授檢查方法，統一執法尺度，切實提高參檢人員素質，確保檢查質量。
為做好此次稅收專項檢查工作，總局稽查局對近幾年各地開展房地產行業稅收專項檢查中發現的主要涉稅違法問題進行了歸納匯總，現予摘要印發(見附件)，供各地工作參考。
四、重視部門配合，形成執法合力
各地稅務機關在檢查中，要積極爭取當地黨委、政府的理解和支持；要重視與國土、城市規劃、城市建設、房產等行政管理部門的溝通配合，定期向相關部門索取房地產企業的涉稅資料，及時掌握房地產開發企業的開發進程，分析房地產企業的應納稅情況和納稅異常情況，尋找檢查突破口，確保檢查工作順利進行。
五、加強上下溝通，認真分析總結
一是對在檢查中發現達到標準的大要案件，各地須及時上報總局稽查局。自4月初起，每兩個月將房地產專項檢查進展情況定期報告總局稽查局。
二是檢查中如遇較大困難或問題，各地可報請總局稽查局予以指導、幫助和協調。對檢查阻力較大的企業，可提請總局稽查局直接組織檢查或督辦。
三是各地要認真做好房地產行業稅收專項檢查的分析總結工作。其中，重點解剖式檢查的總結報告在該檢查結束后，要及時上報總局稽查局。該報告特別要詳細說明列支成本費用的票據核查情況，包括核查票據的數量、種類、每種票據占核查票據總量的比例、發現的票據違法類型、每類違法類型的票據數量及其占全部違法票據數量的比例等。年度房地產行業稅收專項檢查的總結報告，按國稅發[2008]9號文件有關規定報送。
附件：房地產行業主要稅收違法問題
附件：房地產行業主要涉稅違法問題
根據近年來房地產行業稅收專項檢查和大要案件查處情況，現將檢查發現的房地產企業主要涉稅問題歸納匯總如下，供各地工作參考：
一、偷逃/隱匿應稅收入類
1、將銷售收入(包括預收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務處理，或直接沖減開發成本。
2、分解售房款收入，將部分款項開具收款收據，隱匿收入。
3、在境外銷售境內房產，隱匿銷售收入。
4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入。
5、價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入。有的企業以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業在代建工程、提供勞務過程中節約的材料、報廢工程和產品的材料等留歸企業所有，不確認實現收入。
6、無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人。
7、產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅。
8、將開發產品轉作自用固定資產，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。在開發產品所有權或使用權轉移時，未按視同銷售申報納稅。
9、開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入。
10、整體轉讓“樓花”不作收入。即開發商將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。
11、按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉帳后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。
12、售后返租業務，以沖減租金后實際收取的款項計收入。
13、舊城改造中，房地產企業拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。
14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入。
15、以房換地、以地換房業務未按非貨幣交易準則進行處理。
16、與部隊、村委會聯建商品房，隱匿收入。
17、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。檢查發現，一些開發企業與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發商開具發票、其余房款直接以現金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發企業和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。
18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據建筑業發票，少繳營業稅。
二、虛列/多列成本費用類
19、發生銷售退回業務，只沖記收入，不沖回已結轉成本。
20、從外地虛開材料采購發票，或到稅負較低的地區申請代開發票，或者使用假發票入賬。
21、多預提施工費用，虛列開發成本。
22、在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本。
23、滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經決算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤。
24、向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50％部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額。
25、將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本。
26、有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。
27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構施工合同，騙開建安發票；白條列支成本現象比較嚴重。
三、其他情形
28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發現，由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，一些開發企業故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結算。
29、少計商業網點、公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅。
30、虛列勞務用工人數，偷逃個人所得稅。
31、未按規定繳納開發期間土地使用稅。
32、將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產稅。
33、未按規定申報繳納契稅。
34、聯建、集資建房、委托建房業務，不按相應政策規定繳納營業稅。
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