房地產公司開發流程
頒布時間：2013/3/30 20:29:39
房地產公司開發流程
一、前期準備工作
1.機會選擇
獲取土地信息——→獲得土地相關資料——→進行實地考察——→市場調研——→初步可行性分析報告——→審核——→市場/競爭分析——→項目定位——→詳細可行性分析報告——→審批——→準備獲取土地
2.土地獲取
向土地管理部門報名參加競買并索取有關文件——→向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審 核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌——→在規定的時間參加競買——→簽訂《拍賣成交確認書》——→15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金——→按規定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。
3.項目設計招標
二、行政審批
1、辦理選址意見書
a.計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
b.國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
c.建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
d.環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
e.文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
f.規劃部門辦理項目選址意見書。
2、辦理《建設用地規劃許可證》
a.人防辦進行人防工程建設布局審查。
b.國土資源局辦理土地預審。
c.公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
d.規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
e.規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
3、組織拆遷及建設工程、監理招標
招標程序：向招投標管理機構報建——→核準招標方式和招標范圍——→編制招標文件——→發布招標公告或發出投標邀請書——→對潛在投標人進行資格審查——→發招標文件并報招投標管理機構備案——→組織項目現場勘察——→在規定時間內接收投標人編制投標文件——→組建評標委員會——→開標、評標，提交評標報告——→確定中標人——→15日內向招投標管理機構提交施工招標投標情況書面報告——→發出中標通知書
4、初步設計和施工圖設計審查
a.規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
b.公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
c.公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
d.人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
e.國土資源局進行用地預審。
f.市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
g.建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
h.建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
i.建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
5、辦理《建設工程規劃許可證》
a.公安消防支隊進行消防設計審查。
b.人防辦進行人防設施審查。
c.建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
d.規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
6、辦理《建筑工程施工許可證》
a.建設單位辦理施工報建登記。
b.建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
c.建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
7、辦理《商品房預售許可證》
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
a.以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
b.開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
c.工程施工合同；
d.商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
8、辦理建設工程竣工綜合驗收備案
a.建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
b.財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
c.規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
d.建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
三、權屬登記
1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
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