大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知
大地稅函[2008]188號 頒布時間：2008/10/27 12:12:36
大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知
大地稅函[2008]188號
2008-10-27
各基層局：
為了進一步加強我市的土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《關于印發〈遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發[2007]102號)、《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2006]76號）、《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）及其他稅收法律、法規、政策規定，現將有關事宜通知如下：
一、關于土地增值稅清算的若干政策問題
（一）關于土地使用權價款的扣除問題
納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據計算“取得土地使用權所支付的金額”。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。
（二）關于契稅、土地使用稅等的扣除問題
納稅人取得土地使用權時繳納的契稅，應當計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。
納稅人取得土地使用權后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產開發費用”中的“管理費用”扣除。
（三）關于公共配套設施的確認問題
土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據政府或政府相關部門的要求，房地產開發項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業主使用的、非營利性的公共事業設施。非營利性的公共事業設施主要是指：物業管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業主使用的車位、車庫、會所等房產。
納稅人開發的，無償供物業管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業主實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施；如房地產開發企業或物業管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。
（四）關于扣除項目的核算分攤問題
納稅人取得土地使用權后，分期分批開發的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算。
對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。
（五）關于購置未竣工房地產再開發銷售的加計扣除問題
納稅人整體購置未竣工房地產開發項目后，再投資建設后轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產開發項目的價款可作為加計20%扣除的基數，但未經投資、建設而直接轉讓的，不得加計扣除。
（六）關于普通住宅的適用標準及時間問題
1994年1月1日至今，市內四區享受土地增值稅優惠的普通住宅標準和適用時間以《市內四區土地增值稅普通住宅適用時間、標準表》（見附件1）為準，享受土地增值稅優惠的普通住宅標準的適用時間，以每套房產的收訖轉讓總價款時間和開具房地產結算發票時間孰先的原則確定。
高新技術園區、旅順口區、金州區、開發區、保稅區、瓦房店市、普蘭店市、莊河市及長海縣地稅局應當按照本地區自1994年1月1日以來對享受土地增值稅優惠的普通住宅標準的規定，確定本地區享受土地增值稅優惠的普通住宅適用標準。
（七）關于公寓等房產適用政策問題
自本通知開始執行之日起，同時符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產項目可視同“住宅”適用土地增值稅預征、清算政策：
1.房地產開發項目的《國有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國家土地法律法規關于“住宅用地”使用年限規定的；
2.房地產買受方的房屋所有權證上，列明的實際用途為“住宅”的；
3.容積率為1.0（含）以上的。
（八）關于四項開發成本的扣除問題
現就納稅人開發土地和新建房及配套設施成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）等的扣除政策重新予以明確，《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）中的相關規定同時廢止：
房地產開發項目四項成本的每平方米扣除額高于大連市地方稅務局制定的《房地產開發項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件2，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，且經主管稅務機關審核，發現有下列情形之一的，主管稅務機關應當按《扣除額度表》中的額度核定四項成本：
1.納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形之一，導致四項成本無法查帳的；
2.四項成本的合同、票據等憑證有虛假、非法或無效等情況的；
3.四項成本雖能提供發票等票據，但款項未實際支付的（合理的質量保證金除外）；
4.納稅人與其關聯企業之間的業務往來未按獨立企業之間的業務往來支付四項成本的；
5.主管稅務機關認為應核定四項成本的其他情況。
主管稅務機關依本通知規定核定四項成本的，中介機構受納稅人委托對房地產開發項目土地增值稅清算進行鑒證時，應當按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》。
二、關于進一步做好土地增值稅清算工作的具體要求
各征收局應當按以下要求，進一步做好土地增值稅清算工作：
1 關于2002年后的房地產項目的清算管理
各征收局應當于2008年12月31日前，對2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入，并于本通知下發之日前竣工驗收且全部銷售完畢的房地產開發項目進行土地增值稅清算。
2 關于未銷售完畢的房地產項目的清算管理
各征收局應當對下列房地產開發項目進行土地增值稅清算：
1.納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，已銷售（預售）的房地產開發建筑面積達到可銷售的總建筑面積85％（含）以上，并有可能造成稅款流失的；
2.取得《商品房銷（預）售許可證》滿三年仍未銷售完畢，并有可能造成稅款流失的。
3 關于免予預繳土地增值稅的房地產項目的清算管理
已由稅務機關認定免予預繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應當對其進行清算，且原則上應于2008年12月31日前完成清算：
1.商品房全部銷售完畢的；
2.已售面積超過可售面積85%（含）以上的；
3.取得《商品房銷（預）售許可證》已滿三年的。
已由稅務機關認定免予預繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應當由主管稅務機關填寫《房地產開發項目土地增值稅恢復預征確認表》（見附件3），報市局核準后，可恢復預征土地增值稅：
1.主管稅務機關根據當期房地產市場的價格及開發成本、費用，預計其普通標準住宅的增值額將超過扣除項目20%或非普通標準住宅、非住宅將有增值額的；
2.主管稅務機關發現納稅人經政府相關部門同意，改變了房地產項目類型，已不適用房地產開發項目免預征土地增值稅相關政策的。
4 關于合并計征土地增值稅的規定
主管稅務機關同時對同一納稅人開發的不同項目的土地增值稅清算完畢的，可合并征收或退還應補繳（退還）稅款。
5 關于清算檔案的管理
主管稅務機關應當將清算資料按項目立卷歸檔。房地產開發項目清算完畢后，主管稅務機關應當于房地產開發項目清算完畢之日起30日內，將清算情況報告市局。
6 關于對稅務中介機構從事清算鑒證業務的相關要求
納稅人委托稅務中介機構對房地產開發項目土地增值稅清算進行鑒證的，稅務中介機構應當以法律法規為依據，按照獨立、客觀、公正的原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。
7 關于調整土地增值稅清算相關文書的要求
自本通知下發之日起，房地產開發項目的土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關不再出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》。
8 關于土地增值稅清算檢查工作的要求
各稽查局應當根據市局的統一部署，自2009年起對以前年度已清算完畢的房地產開發項目進行檢查。各稽查局應當認真研究制定土地增值稅清算檢查工作計劃和實施方案，統籌安排檢查時間，合理調配檢查力量，科學篩選檢查對象，明確檢查重點和檢查要求。
三、關于實施土地增值稅稅源監控工作的要求
（一）對土地增值稅稅源實行全面監控
各征收局要對所轄的房地產開發企業進行稅源調查摸底，建立土地增值稅稅源電子數據庫。對2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入的房地產項目，要按項目建立土地增值稅電子數據臺賬，并按季度更新《房地產開發項目土地增值稅稅源信息表》（見附件4），土地增值稅清算完畢后，可終止登記。
各征收局應于2009年1月15日前，對2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入的項目進行土地增值稅稅源調查，填列《土地增值稅稅源情況統計表》（見附件5）及文字總結材料報送市局。
自2009年7月起，各征收局應于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值稅稅源情況統計表》，將半年數據及文字總結材料報送市局。
（二）做好對重點稅源戶的監控
根據《國家稅務總局關于建立土地增值稅重點稅源戶監控制度的通知》（國稅函[2007]544號）要求，市局決定對我市10戶重點稅源戶實施監控（名單見附件6）。各征收局應對重點稅源戶開發的、且在2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入的項目進行數據統計，于2009年1月15日前，按戶填寫《全市土地增值稅重點稅源戶監控信息表》（見附件7）報送市局。自2009年7月起，各征收局應于每年1月1日至15日、7月1日至15日按戶填制《全市土地增值稅重點稅源戶監控信息表》，將重點稅源戶開發項目的半年數據報送市局。市局將根據工作安排適時調整重點稅源戶監控對象。
在此基礎上，各征收局還應根據實際情況，再確定不少于3戶的重點稅源戶并自行做好監控。
四、關于進一步推進土地增值稅清算的工作要求
（一）各基層局要根據市局的工作部署，統一思想、提高認識，加強對房地產開發項目土地增值稅清算工作的領導，嚴格依法征稅、堅持應收盡收，有計劃、有步驟地全面推進本局清算工作的開展，切實將各項政策貫徹落實到位。
各征收局應當根據本局情況，抽調業務骨干組成清算組，在一定時間內，專門從事土地增值稅清算工作。
（二）各基層局要對房地產開發企業和稅務中介機構進行土地增值稅清算政策培訓，做好政策宣傳和輔導工作。
（三）各基層局應當加強調查研究，及時總結經驗，定期匯總報告清算工作進展情況，反饋清算過程中發現的具體問題，提出政策建議，不斷改進和完善土地增值稅征收管理工作。
（四）市局將根據國家稅務總局地方稅稅源平臺建設和市局信息化建設的要求，逐步推進、完善土地增值稅稅源管理的信息化建設。
（五）市局將從2009年1月起，對各基層局的房地產開發項目土地增值稅清算工作進行實地督導，并通報各基層局的土地增值稅清算工作開展情況。
本通知自2008年10月27日起執行，相關規定與本通知抵觸的，以本通知為準。
附件1：市內四區土地增值稅普通住宅適（略）
附件2：房地產開發項目單位面積四項開（略）
附件3：房地產開發項目土地增值稅恢復（略）
附件4：房地產開發項目土地增值稅稅源（略）
附件5：土地增值稅稅源情況統計表（略）
附件6：大連市土地增值稅重點監控稅源（略）
附件7：全市土地增值稅重點稅源戶監控（略）
|
