湖北省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算工作若干政策問題的通知

湖北省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算工作若干政策問題的通知

鄂地稅發[2008] 211號

各市、州、林區、縣（市、區）地方稅務局：

    為進一步規范全省房地產開發企業土地增值稅清算工作，針對各地在清算工作中反映的問題，經研究，就有關政策問題明確如下：

    一、關于清算報告審核問題

    各級地稅機關稅政部門負責土地增值稅清算政策指導工作。企業提交的土地增值稅清算報告，由市、州地方稅務局結合當地實際確定具體的審核部門。

    二、關于清算方式確定的問題

    在土地增值稅清算過程中，各地可根據有關政策規定、企業核算水平、項目立項時間等實際情況，分別采取查賬清算、核定征收、預征率清結等方式進行稅款清結。但對經濟適用房項目、上市房地產公司、查賬征收企業所得稅的房地產企業以及房地產企業單純轉讓土地的，原則上應實行土地增值稅的查賬清算。

    三、關于清算計算口徑的問題

    房地產開發項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網、車庫等其他開發產品的，該項目應繳納的土地增值稅，應按住宅和其他開發產品兩類分別計算土地增值稅。其他開發產品類中納稅人建造商網、商鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應分別核算增值額，計算繳納土地增值稅。
為鼓勵經濟適用房的建設，凡按經濟適用房項目立項的，如開發產品中有非經濟適用房產品，可將經濟適用房與非經濟適用房產品合并核算增值額，計算繳納土地增值稅。

    四、關于成本費用扣除的問題

　（一）與本開發項目有直接關聯的額外補償費用，并能充分證明此額外補償費用屬實的，可據實扣除。

　（二）對房地產開發企業以修路方式取得土地使用權的，且在同一合同或補充協議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權的購置成本或開發成本進行扣除。

　（三）開發企業在拆遷過程中，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補償協議，且有相關證據表明企業已實際支付的補償費，可據實扣除。

　（四）對房地產開發企業繳納的各項政府性行政規費和基金，可視同稅金予以扣除。

　　五、關于滾動開發項目確定清算單位的問題

　 以規劃部門發放的《建設工程規劃許可證》審批的房地產開發項目為單位進行清算。

　　六、關于清算稅款加收滯納金的問題

　　（一）房地產開發項目在日常征管中是按轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅，符合條件的進行清算，多退少補；對清算時補繳的稅款，凡在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　（二）在日常稅收征管中，納稅人轉讓房地產取得收入時，應按規定的預征率按月申報繳納土地增值稅，逾期繳納則應按規定加收滯納金；但考慮到土地增值稅征管的歷史和客觀原因，對原預征不到位的稅款，凡按稅務機關要求的期限補繳到位的，暫不加收滯納金。

　　（三）從2008年1月1日起，對納稅人轉讓房地產取得的收入，應按規定預征稅款，逾期繳納則按規定加收滯納金。

　　七、關于地下人防設施清算處理問題

    對于房地產公司在開發產品中按政府規定建造的地下人防設施，其成本、費用可以扣除。對加以利用的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，對其取得的收入也應納入核算增值額。

八、關于房地產企業轉讓舊房的清算問題

　　對房地產企業轉讓舊房的，如符合《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》第十九條關于核定征收的規定，可按銷售收入的3%核定征收其應繳納的土地增值稅。各市、州地方稅務局可以根據當地房地產市場的實際，適當上下浮動0.5%，并報省局備案。

　　九、關于清算具體條件的問題

　　《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》第六條第（一）款中“已轉讓的房地產建筑面積”，是指已簽訂轉讓合同的房地產的建筑面積；“可售建筑面積”是指《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所登記的可售面積。

　　十、關于無房地產開發資質開發房地產項目的清算問題

　　不具有房地產開發資質的單位或個人開發房地產或轉讓國有土地使用權的，比照《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》及本規定的有關政策執行。

湖北省地方稅務局
二○○八年九月二十八日