房企土增稅清算后尾房銷售如何報稅

房企土增稅清算后尾房銷售如何報稅

轉自中華會計網校

    【問題】

    對于房地產開發企業土地增值稅清算后尾房銷售問題，由于主管稅務機關對已竣工驗收的房地產開發項已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上；或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，即可要求納稅人進行土地增值稅清算，那么對于清算后的尾盤發生銷售如何申報？

    【解答】

    房地產企業土地增值稅清算后尾房銷售，應根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后重新啟動土地增值稅清算。

    這是因為，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位。所以對一個開發項目清算后，剩余的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。