《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》的解讀
頒布時(shí)間：2016/3/2 21:53:25
《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》的解讀
來(lái)源：辦公室 發(fā)布日期：2016-03-02
為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅相關(guān)政策，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和山東省地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定并發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》（2016年第1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）。
一、制定管理辦法的意義和背景是什么？
土地增值稅是國(guó)家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展而開(kāi)征的稅種。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，土地增值稅收入比重越來(lái)越大，在組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的作用。青島市地方稅務(wù)局原有的關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）已到期作廢,在實(shí)際征管工作中急需管理辦法作為征管依據(jù)。2015年《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）》發(fā)布后，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)制定《管理辦法》對(duì)土地增值稅管理工作進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化和明確。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理的背景和意義是什么？
《管理辦法》第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理明確提出按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬,不同節(jié)點(diǎn)管理等具體要求。因房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，可能造成稅務(wù)管理滯后，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常監(jiān)管帶來(lái)困難,因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程管理,完善房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理。
三、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的處理原則中的“一并轉(zhuǎn)讓”“單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”如何理解?
配套設(shè)施的“一并轉(zhuǎn)讓”是指在同一份房屋銷(xiāo)售合同中約定同時(shí)轉(zhuǎn)讓地下室（儲(chǔ)藏室）、閣樓、車(chē)庫(kù)（位）等的行為。“單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”是指合同中僅有地下室（儲(chǔ)藏室）、閣樓、車(chē)庫(kù)（位）等的轉(zhuǎn)讓行為。
四、《管理辦法》第六條關(guān)于清算單位的規(guī)定如何把握？
土地增值稅清算以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為劃分清算單位的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一個(gè)清算項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目登記、預(yù)征、清算。
五、《管理辦法》第十二條、二十六條，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？
“該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積和出租或自用可售建筑面積之和占總可售建筑面積的比例在85%以上。
“自用或用于出租”是指同時(shí)滿足下列條件：
（一）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；
（二）從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上的。
六、《管理辦法》第二十條、六十二條，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)算扣除時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額為何不包含原申報(bào)或清算時(shí)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金？
由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售房屋價(jià)格容易受經(jīng)濟(jì)、國(guó)家政策等因素影響，相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金也隨著銷(xiāo)售價(jià)格的變化而發(fā)生對(duì)應(yīng)的變化。為最大可能的維護(hù)土地增值稅的合理性，清算申報(bào)后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算扣除項(xiàng)目總金額時(shí)，用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的實(shí)際繳納稅金計(jì)算。
七、《管理辦法》第二十四條，為何對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致？
土地增值稅清算方式實(shí)行查賬征收和核定征收兩種方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，會(huì)計(jì)核算是一致的，因此，各期清算方式應(yīng)保持一致。
八、《管理辦法》第四十七條中第三款可移動(dòng)家電等費(fèi)用在清算時(shí)不允許扣除應(yīng)如何掌握？
裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑裝飾材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品部分不屬于裝修的范圍，因此在清算時(shí)其采購(gòu)成本不允許扣除。本著收入成本配比的原則，在清算時(shí)按采購(gòu)原價(jià)在收入中同時(shí)剔除。
九、《管理辦法》第四十七條第六款中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何掌握？
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中工資和職工福利費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)具有專(zhuān)業(yè)工程類(lèi)資質(zhì)的人員直接參與項(xiàng)目管理期間所發(fā)生的工資、福利費(fèi)等。其他各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)提供資料證明屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間直接發(fā)生的費(fèi)用，并要與《管理辦法》中項(xiàng)目管理要求備案的材料相關(guān)內(nèi)容相符合。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間是指從立項(xiàng)批文之日起至工程驗(yàn)收備案之日止。
十、《管理辦法》第四十九條“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”的扣除應(yīng)如何掌握？
開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售尚未交付房產(chǎn)的預(yù)收房款，按規(guī)定不計(jì)入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，按照收入成本配比的原則，該部分收入對(duì)應(yīng)的已繳營(yíng)業(yè)稅等稅金不得計(jì)入清算扣除。另外，根據(jù)本辦法第三十六條規(guī)定調(diào)整計(jì)稅收入所繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加應(yīng)當(dāng)在開(kāi)具稅收完稅憑證后計(jì)入稅金進(jìn)行扣除。
十一、《管理辦法》第五十四條中“扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生且支付的”原則應(yīng)如何掌握？
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