《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》的解讀
頒布時間：2016/3/2 21:53:25
《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》的解讀
來源：辦公室 發(fā)布日期：2016-03-02
為了加強土地增值稅征收管理，進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅相關(guān)政策，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，財政部、國家稅務(wù)總局和山東省地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定并發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》（2016年第1號，以下簡稱《管理辦法》）。
一、制定管理辦法的意義和背景是什么？
土地增值稅是國家為加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展而開征的稅種。隨著房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的強勁增長，土地增值稅收入比重越來越大，在組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟方面發(fā)揮著日益重要的作用。青島市地方稅務(wù)局原有的關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知（青地稅發(fā)〔2008〕100號）已到期作廢,在實際征管工作中急需管理辦法作為征管依據(jù)。2015年《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）》發(fā)布后，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)制定《管理辦法》對土地增值稅管理工作進行進一步細化和明確。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理的背景和意義是什么？
《管理辦法》第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理明確提出按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬,不同節(jié)點管理等具體要求。因房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長，資金投入量大，開發(fā)產(chǎn)品銷售時間長的特點，可能造成稅務(wù)管理滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常監(jiān)管帶來困難,因此，必須加強房地產(chǎn)項目過程管理,完善房地產(chǎn)項目全過程動態(tài)管理。
三、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的處理原則中的“一并轉(zhuǎn)讓”“單獨轉(zhuǎn)讓”如何理解?
配套設(shè)施的“一并轉(zhuǎn)讓”是指在同一份房屋銷售合同中約定同時轉(zhuǎn)讓地下室（儲藏室）、閣樓、車庫（位）等的行為。“單獨轉(zhuǎn)讓”是指合同中僅有地下室（儲藏室）、閣樓、車庫（位）等的轉(zhuǎn)讓行為。
四、《管理辦法》第六條關(guān)于清算單位的規(guī)定如何把握？
土地增值稅清算以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為劃分清算單位的標準，每個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一個清算項目，進行土地增值稅項目登記、預(yù)征、清算。
五、《管理辦法》第十二條、二十六條，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？
“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積和出租或自用可售建筑面積之和占總可售建筑面積的比例在85%以上。
“自用或用于出租”是指同時滿足下列條件：
（一）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；
（二）從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上的。
六、《管理辦法》第二十條、六十二條，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計算扣除時的單位建筑面積扣除項目金額為何不包含原申報或清算時轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金？
由于房地產(chǎn)銷售房屋價格容易受經(jīng)濟、國家政策等因素影響，相對應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金也隨著銷售價格的變化而發(fā)生對應(yīng)的變化。為最大可能的維護土地增值稅的合理性，清算申報后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，計算扣除項目總金額時，用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的實際繳納稅金計算。
七、《管理辦法》第二十四條，為何對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致？
土地增值稅清算方式實行查賬征收和核定征收兩種方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目，會計核算是一致的，因此，各期清算方式應(yīng)保持一致。
八、《管理辦法》第四十七條中第三款可移動家電等費用在清算時不允許扣除應(yīng)如何掌握？
裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑裝飾材料，對建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動。可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品部分不屬于裝修的范圍，因此在清算時其采購成本不允許扣除。本著收入成本配比的原則，在清算時按采購原價在收入中同時剔除。
九、《管理辦法》第四十七條第六款中開發(fā)間接費的各項費用標準應(yīng)如何掌握？
開發(fā)間接費中工資和職工福利費是指項目開發(fā)部門具有專業(yè)工程類資質(zhì)的人員直接參與項目管理期間所發(fā)生的工資、福利費等。其他各項費用應(yīng)提供資料證明屬于項目開發(fā)部門在項目開發(fā)期間直接發(fā)生的費用，并要與《管理辦法》中項目管理要求備案的材料相關(guān)內(nèi)容相符合。項目開發(fā)期間是指從立項批文之日起至工程驗收備案之日止。
十、《管理辦法》第四十九條“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”的扣除應(yīng)如何掌握？
開發(fā)企業(yè)進行預(yù)售尚未交付房產(chǎn)的預(yù)收房款，按規(guī)定不計入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，按照收入成本配比的原則，該部分收入對應(yīng)的已繳營業(yè)稅等稅金不得計入清算扣除。另外，根據(jù)本辦法第三十六條規(guī)定調(diào)整計稅收入所繳納的營業(yè)稅金及附加應(yīng)當(dāng)在開具稅收完稅憑證后計入稅金進行扣除。
十一、《管理辦法》第五十四條中“扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生且支付的”原則應(yīng)如何掌握？
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