房地產(chǎn)預(yù)售收入作為計(jì)提三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的文件依據(jù)？

    問(wèn)：房地產(chǎn)預(yù)售收入作為計(jì)提三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的文件依據(jù)？

    答：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》

    第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：……

    第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

    《沈陽(yáng)市二0一0年企業(yè)所得稅匯算清繳相關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)》

    41.房地產(chǎn)企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入可否做為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)問(wèn)題？是否可扣除對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加？

    根據(jù)國(guó)稅發(fā)(2009)31號(hào)第六條、第九條、第十二條的規(guī)定，可做為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)，對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加也可稅前扣除。

    對(duì)符合條件的預(yù)售收入暫填入年報(bào)附表一（1）第十六行“其他視同銷(xiāo)售收入”行，實(shí)現(xiàn)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)；同時(shí)對(duì)應(yīng)的成本暫填入年報(bào)附表二（1）第十五行“其他視同銷(xiāo)售成本”行。

    實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在正式銷(xiāo)售階段之前收款有兩種形式，一是取得預(yù)售許可證之前，收取少量的訂金（也叫誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)等），再就是取得預(yù)售許可證之后的預(yù)收款。

    誠(chéng)意金在結(jié)轉(zhuǎn)收入之前是不能作為預(yù)售收入繳納所得稅的。取得預(yù)售許可證之后的預(yù)售款，按照我們對(duì)總局的文件的理解，應(yīng)該是作為當(dāng)期收入（第六條），是以作為納稅調(diào)整增加的形式實(shí)現(xiàn)的（納稅調(diào)整項(xiàng)目審核明細(xì)表第五項(xiàng)），但沒(méi)有明確的字眼表明可作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)。

    沈陽(yáng)市匯算文件則說(shuō)的比較明確，但計(jì)入收入的形式是以視同銷(xiāo)售的形式實(shí)現(xiàn)的，與總局的納稅調(diào)整的形式相悖，再有文件沒(méi)有明確規(guī)定此種調(diào)增方式在以后年度的調(diào)減方式，即：以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不得作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)。否則的話，如果企業(yè)在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，容易造成該項(xiàng)收入重復(fù)作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)。