房地產開發企業給被拆遷戶的安置用房是否繳納營業稅，如何繳納營業稅？

    問：房地產開發企業給被拆遷戶的安置用房是否繳納營業稅，如何繳納營業稅？

    答：一、目前稅務總局對房地產開發企業給被拆遷戶的安置房應如何計算繳納營業稅，未看到專門的明確的規定。但根據修訂后的營業稅暫行條例實施細則及其他稅種有關條款及各省市地方稅務的規定，給被拆遷戶的安置用房是應該繳納營業稅的，即對于開發公司的安置房，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

    1、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第三條：條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務，不包括在內。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

    2、國稅函[2010]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六條：關于拆遷安置土地增值稅計算問題

    （一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

    （二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

    3、國稅函[2007]768號《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》第一條：關于拆遷補償住房取得方式問題

    房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

    4、遼地稅函[2006]173號《遼寧省地方稅務局關于對房地產開發公司拆遷安置被拆遷人房屋征收營業稅問題的批復》規定：

    房地產開發企業按照有關規定在辦理安置或補償時，根據被拆遷房屋的不同情況和被拆遷人的選擇，實行房屋產權調換或貨幣補償兩種方式。其中產權調換，是指拆遷人用自己建造或者購買的房屋與被拆遷人進行房屋產權調換，并按被拆遷房屋的評估價（即貨幣補償的金額）和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。

     1、對房地產開發企業從事房地產開發銷售，應當按照營業稅暫行條例及有關規定，就其應取得的屬于銷售房地產性質的營業收入（包括實際收取的產權調換結算差價等），按“銷售不動產”稅目計征營業稅。

    2、房地產開發企業安置被拆遷人實行房屋產權調換形式的，應按主管稅務機關認定的調換房屋的市場價（對沒有市場價的，由主管稅務機關依同類房屋的工程成本核定計稅價格）計征營業稅。其中，不結算產權調換差價的，即應按主管稅務機關認定的調換房屋的市場價或依同類房屋的工程成本核定的計稅價格計征營業稅；結算產權調換差價的，對調換房屋的價值中未進行價款結算的部分，按主管稅務機關認定的調換房屋的市場價或依同類房屋的工程成本核定的計稅價格，減去收取的產權調換結算差價后的余額計征營業稅。

    二、繳納方式

    1、銷售價格的確定

    《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

　　（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

 　　（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

 　　（三）按下列公式核定：

 　　營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）  

    公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

    2、納稅義務

    《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。  

    納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

    納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

    納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

    綜合上述文件，房開企業納稅業務產生時間為安置用房所有權轉移的當天，計稅依據為安置用房的最近時期的平均銷售價格加上收取的補價（如果有的話）

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