房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給被拆遷戶的安置用房是否繳納營業(yè)稅，如何繳納營業(yè)稅？

    問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給被拆遷戶的安置用房是否繳納營業(yè)稅，如何繳納營業(yè)稅？

    答：一、目前稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給被拆遷戶的安置房應(yīng)如何計算繳納營業(yè)稅，未看到專門的明確的規(guī)定。但根據(jù)修訂后的營業(yè)稅暫行條例實施細則及其他稅種有關(guān)條款及各省市地方稅務(wù)的規(guī)定，給被拆遷戶的安置用房是應(yīng)該繳納營業(yè)稅的，即對于開發(fā)公司的安置房，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

    1、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條：條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

    2、國稅函[2010]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條：關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

    （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

    （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

    3、國稅函[2007]768號《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》第一條：關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題

    房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

    4、遼地稅函[2006]173號《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷安置被拆遷人房屋征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定：

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定在辦理安置或補償時，根據(jù)被拆遷房屋的不同情況和被拆遷人的選擇，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償兩種方式。其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或者購買的房屋與被拆遷人進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價（即貨幣補償?shù)慕痤~）和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

     1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售，應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行條例及有關(guān)規(guī)定，就其應(yīng)取得的屬于銷售房地產(chǎn)性質(zhì)的營業(yè)收入（包括實際收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價等），按“銷售不動產(chǎn)”稅目計征營業(yè)稅。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的，應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)認定的調(diào)換房屋的市場價（對沒有市場價的，由主管稅務(wù)機關(guān)依同類房屋的工程成本核定計稅價格）計征營業(yè)稅。其中，不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，即應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)認定的調(diào)換房屋的市場價或依同類房屋的工程成本核定的計稅價格計征營業(yè)稅；結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對調(diào)換房屋的價值中未進行價款結(jié)算的部分，按主管稅務(wù)機關(guān)認定的調(diào)換房屋的市場價或依同類房屋的工程成本核定的計稅價格，減去收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價后的余額計征營業(yè)稅。

    二、繳納方式

    1、銷售價格的確定

    《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

　　（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

 　　（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

 　　（三）按下列公式核定：

 　　營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）  

    公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

    2、納稅義務(wù)

    《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。  

    納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

    納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

    納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

    綜合上述文件，房開企業(yè)納稅業(yè)務(wù)產(chǎn)生時間為安置用房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天，計稅依據(jù)為安置用房的最近時期的平均銷售價格加上收取的補價（如果有的話）

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