沈陽市普通標準住宅的標準及變化 2022.3.15
頒布時間：2022/3/25 17:19:15
沈陽市普通標準住宅的標準及變化2022.3.15
來源：本站
“普通標準住宅”，源自土地增值稅的稅收政策，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。
普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年6月1日以前，在總局的稅收文件上沒有一個統一的標準，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。當時我省的標準是按區分“不同結構房產的建安費用”和“建筑面積”兩個指標來考核的。詳見遼政辦發［1995］24號。
2005年5月9日，國務院辦公廳下發了《國務院辦公廳轉發關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號），其中第五條明確了享受優惠政策普通住房標準，即：“住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。”
那么遼寧省也是嚴格執行了上述的標準，具體到沈陽市呢，單套的建筑面積和價格標準這兩個指標均達到了浮動的上限，即單套的建筑面積為144平，實際的成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。“北上廣”中的北京和上海直到目前為止，面積標準仍為140平，可見剛剛排進準二線城市的沈陽，生活水平還是比較高的。更為可笑的是黑龍江省，根據黑政發〔2008〕127號文件規定：“從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內”。其目的在于“貫徹落實黨中央、國務院關于進一步擴大內需、促進經濟增長的決策部署，培育和發展我省房地產業，規范房地產市場秩序，科學合理引導房地產投資與消費，發揮房地產業促進經濟增長和改善人居環境的重要作用”。
由于普通標準住宅的價格標準是逐步調整的，那么在土地增值稅清算時，如何在時間段上來確定適用的價格標準呢？在省、市局的公開文件中我們沒有找到答案（也許是實際的成交價格都低于調整前價格的原因吧），倒是大連市的做法值得借鑒。大地稅函[2008]188號規定：“1994年1月1日至今，市內四區享受土地增值稅優惠的普通住宅標準和適用時間以《市內四區土地增值稅普通住宅適用時間、標準表》為準，享受土地增值稅優惠的普通住宅標準的適用時間，以每套房產的收訖轉讓總價款時間和開具房地產結算發票時間孰先的原則確定”。
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